Muchas personas piensan que la publicidad es simplemente hacer un anuncio o pegar un afiche, pero la publicad realmente es mas que eso; en general la publicidad, es un conjunto de medios que se emplean para divulgar y extender el conocimiento o noticia de determinadas situaciones o acontecimientos para hacerlo llegar a todos; es decir supone divulgación y conocimiento.

Por eso al mismo tiempo que la mayoría de la publicidad se encarga de comercializar y exteriorizar algún producto o servicio, ha sobrepasado la barrera de lo netamente comunicacional y también tiene un amplio campo existencial en lo que a derecho se refiere; así pues esa necesidad de exteriorizar actos o derechos (publicidad) en lo que a derecho se trata, tiene dos tipos de efectos: publicidad noticia y publicidad jurídica.

La publicidad con efectos noticia(también conocida como publicidad administrativa) tiene cuatro características: Genera conocimiento sin interés, es decir, todas las personas tendrán interés en conocer determinado acto o acontecimiento; tal es el caso del comerciante de zapatos quien decide incrementar sus ingresos y para obtenerlo decide publicitar su negocio a través de los diferentes medios de comunicación, pero no a todas las personas les interesará conocer sobre la compra y venta de zapatos pues pueden estar interesados en otros artículos, y sólo será de interés para quienes desean adquirir determinado tipo de calzado a la venta.

El conocimiento parcializado es otra de las características de este tipo de publicidad y precisamente tiene relación con la primera característica, pues será buena e importante para algunos como para otros no, pues quien decide adquirir conocimiento de determinada cosa creerá que es lo correcto.

En la publicidad noticia no existe control en la selección de la información, pues se exterioriza temas diversos, donde las personas puedan ser receptores de todo tipo de información sin establecer si es de importancia o no, debido a que sólo cumplen con divulgar algún acontecimiento, esto generalmente ocurre en programas de entretenimiento, revistas de chismes, etc., donde la noticia más importante puede se la caída de cabello de determinado actor (cuando en realidad sólo puede ser de importancia para el actor en mención).

En muchos casos la publicidad noticia brinda información que permitirá la toma de decisiones, es decir (retomando el primer ejemplo) deseo comprar zapatos y al obtener información de precios y modelos gracias a la información obtenida por la publicidad podré elegir que zapatos comprar. Es necesario saber que este tipo de publicidad no es dada por funcionario público y por ende no esta destinada a la Administración Pública.

En cambio la publicidad jurídica registral es la exteriorización sostenida e ininterrumpida de determinadas situaciones jurídicas que organiza e instrumenta el Estado a través de un órgano operativo para producir cognoscibilidad general (posibilidad de conocer) respecto de terceros. La publicidad jurídica nace de la inscripción en el sistema registral, el cual tiene dos fines : publicitar y oponer derechos.

Este tipo de publicidad se caracteriza por brindar conocimiento general o la posibilidad de conocer (cognoscibilidad), en otros términos, toda persona puede acudir al Registro para conocer la titularidad de determinado derecho personal o real evitando falsedad en la realización del tráfico jurídico.

Al publicarse determinados derechos o situaciones jurídicas debido a la presunción legal “Nadie puede desconocer lo que esta en el Registro” , la posibilidad de conocer que genera este tipo de publicidad produce la oponibilidad erga omnes (para todos), pues los terceros pueden verse afectados por situaciones jurídicas publicados aún cuando no tienen conocimiento efectivo de los mismos. Así pues tendríamos que Ana celebra con Miguel un contrato de compraventa de un inmueble ubicado en una exclusiva urbanización residencial, y acude a registros Públicos para inscribir el bien. Ángela esta interesada en la compra del mismo inmueble antes mencionado y por ello acude a Registro para saber si el propietario es Miguel, pero ahí le informan que la propietaria es Ana, y por ello no puede realizar el contrato de compraventa con Miguel pues el título que ostenta ya no es válido pues la titularidad del inmueble se lo adjudicó Ana.

Nadie puede alegar ser considerado propietario de un determinado bien si el registro indica lo contrario, y nadie puede indicar que no tenia conocimiento de la titularidad del bien, pues por la presunción legal antes referida, todas las personas tienen la posibilidad de conocer.

No sólo es presunción de conocimiento integral por el pronunciamiento registral, pues da la posibilidad de lograr el efectivo conocimiento mediante acceso al registro. Este tipo de publicidad eleva los derechos inscritos a un grado superior de legitimación, pues defiere de los derechos que no se han acogido al registro.

Debido al conocimiento general y la posibilidad de conocer, se produce la oponibilidad erga omnes hacia terceros, pues estos no pueden alegar desconocimiento o ignorancia porque siempre tuvieron la posibilidad de conocer (acudir al registro).

Otra característica de esta publicidad con efectos jurídicos es que tiene un control y selecciona la información que va ser inscrita para su publicación, pues los registradores evaluarán si las situaciones jurídicas o derechos que se desean inscribir, pueden ser inscritos o si estos cumplen con todas las formalidades para su inscripción. Cuando se señala que la información es seleccionada también se refiere a la aplicación del principio registral de especialidad, la cual permite que por cada derecho (bien, situación jurídica o persona) se abre una partida específica.

La certeza de la información brindada es otra de las características de la publicidad jurídica, ya que lo brinda un funcionario Público, lo cual le otorga reconocimiento oficial a la inscripción. Los documentos públicos pueden ser notariales (escritura pública), judiciales (partes notariales, etc) o administrativos (resoluciones). Esta certeza de la información permite brindar de legalidad a la inscripción para su publicación, lo cual va a generar seguridad en el tráfico jurídico pues se obtendrá conocimiento general de algo cierto.

La publicidad con efectos jurídicos produce oponibilidad contra terceros, debido a la posibilidad de conocer que genera la inscripción en Registro, es decir el Registro protege el derecho subjetivo, como en el ejemplo anterior, Ana es la propietaria de un inmueble, es decir tiene un derecho real con respecto al inmueble: propiedad y nadie mas que ella puede desempeñarse como propietaria de ese inmueble.

En la oponibilidad existe confrontación de dos o más derechos generados extraregistralmente; pero la oponibilidad contra terceros que menciones en el párrafo anterior esta referida a la oponibilidad de lo inscrito frente a lo no inscrito y viceversa, pues la inscripción es un acto público que produce conocimiento general o la posibilidad de conocer. Por eso un derecho inscrito es oponible contra terceros, pues se entiende que al publicarse, el titular actuó con legitimación, y por tanto esta protegido, pues tiene como base una presunción absoluta de exactitud y cautela (protección del derecho subjetivo).

La publicidad jurídica brinda seguridad a los derecho o situaciones jurídicas registradas, es decir, el Estado a través de normas e instituciones como Registros Públicos brindará seguridad estática y seguridad dinámica de los derechos o situaciones jurídicas inscritas, pues protege y potencia derechos ya creados.

La seguridad jurídica que proporciona la publicidad registral va más alla del acto o contrato, pues el registro legaliza, inscribe y publica. El sistema de seguridad jurídica que proporciona la publicidad registral no es arbitrario e ineficaz porque cuenta con la calificación registral, es decir el registrador debe inscribir el derecho real o personal a pedido de parte, la titulación debe ser auténtica, de ser necesario debe existir un encadenamiento (salvo cuando el derecho será inscrito por primera vez), y por cada derecho (sea real o personal) debe abrirse una partida específica. Cuando hablos de seguridad, también me refiero a la protección del tercero registral que viene a ser un ser extraño en la relación jurídica pero que tiene la calidad de registral porque su derecho esta inscrito, además de ser el titular registral que puede resultar beneficiado o perjudicado respecto de una relación jurídica ajena.

DATO: La publicación al ser realizada por el Estado se le denomina Heteropublicación, pues es la publicación de situaciones y derechos privados por el Estado a través de registros públicos.